Création d'une Copropriété avec un Syndic Bénévole

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Créer une Copropriété2019-01-15T10:11:14+00:00
Créer une copropriété avec un syndic bénévole - Geretacopro

Comment Créer votre Copropriété avec un Syndic Bénévole

Vous êtes copropriétaire dans un petit immeuble et vous n’avez pas de syndic (On entend par petit immeuble, une copropriété dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € sur une période de 3 exercices consécutifs). Vous souhaitez créer une copropriété avec un Syndic Bénévole pour être en conformité avec la loi Alur applicable à compter du 31 décembre 2018.

Geretacopro vous propose explique comment créer vous-même votre syndic de copropriété en suivant ces étapes :

Nommer un Copropriétaire pour Assumer le Rôle de Syndic Bénévole

Pour créer un syndic bénévole, il faut d’abord nommer un copropriétaire pour assumer le rôle de syndic bénévole. Commencer donc par discuter avec les autres copropriétaires pour désigner celui qui voudra assurer ce rôle dans un premier temps.  Si vous lisez ces quelques lignes, vous êtes peut être déjà désigné pour accepter cette tâche. Cette mission peut effrayer certains copropriétaires, mais aucune panique, Geretacopro vous conseille et vous guide pas à pas dans cette mission et ce, tout le long de votre mandat. Cela rassurera certainement les autres copropriétaires, si vous bénéficiez d’une assistance professionnelle pour la création et la gestion de votre syndic bénévole.

Organiser et Convoquer pour une première Assemblée Générale des Copropriétaires

Pour organiser et convoquer à une assemblée générale des copropriétaires, vous devez connaître l’adresse exacte de tous les copropriétaires de l’immeuble. Il peut arriver que vous ne connaissiez pas l’adresse d’un propriétaire, dans ce cas, il faut vous rendre au service de l’urbanisme afin que ce dernier vous communique l’ensemble des noms et des adresses, faute de nullité de votre convocation.

L’envoi de la convocation doit se faire en lettre recommandée avec accusé de réception au minimum 21 jours avant la date prévue pour l’assemblée générale. Attention, pour respecter le décompte des 21 jours, le premier jour se fait le lendemain de la réception du recommandé.

Afin que la convocation ne soit pas contestable, respecter le modèle suivant :

« Madame, Mademoiselle, Monsieur »,

Nous vous informons que les copropriétaires de l’immeuble XXXXXXX se réuniront en assemblée générale à l’adresse sise XXXXXXX, le XXXXXXXX A XX HEURES pour délibérer des questions inscrites à l’ordre du jour suivantes

  1. Désignation du président de séance
  2. Désignation du(es) Scrutateur (s)
  3. Désignation du secrétaire
  4. Vote du budget prévisionnel
  5. Désignation du Syndic
  6. Election du conseil syndical
  7. Abonnement au service assistance https://geretacopro.com (évidemment si vous souhaitez faire appel à nos services)
  8. Ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat
  9. Réalisation d’un Diagnostic Technique Global, selon article 58 de la loi ALUR du 24/03/2014 :

La copropriété vous remercie de votre présence indispensable à cette réunion.

En cas d’empêchement, vous avez la possibilité de vous faire représenter par un mandataire de votre choix, muni du Pouvoir imprimé au verso que vous devrez compléter et signer, pour permettre à l’assemblée de délibérer valablement de toutes les questions inscrites à l’ordre du jour, et éviter les frais d’une deuxième convocation faute de voix insuffisantes.

Nous vous prions d’agréer, « Madame, Mademoiselle, Monsieur », l’expression de nos sentiments distingués. »

Assurez-vous aussi de mettre dans la convocation un exemplaire du “Pouvoir” , tel que le modèle ci-après :

Préparer et Rédiger le Procès Verbal d’Assemblée Générale

Voici un exemple de rédaction de procès-verbal d’assemblée Générale. Attention tout est important, sachez que si vous ne respectez pas un certain formalisme de présentation et de rédaction votre assemblée générale peut se voir être contestée et donc nulle au regard de la loi.

PROCES VERBAL

L’an 20XX. Le XXXX les copropriétaires de l’immeuble sis XXXXXX se sont réunis en assemblée générale ordinaire, sur convocation régulière, sis au XXXXXX de délibérer et de décider sur l’ordre du jour suivant :

Ordre du jour :

  1. Désignation du président de séance
  2. Désignation du(es) Scrutateur (s)
  3. Désignation du secrétaire
  4. Vote du budget prévisionnel
  5. Montant des dépenses à partir desquelles l’avis du conseil syndical est obligatoire
  6. Désignation du Syndic
  7. Election du syndical
  8. Abonnement au service www.gere-ta-copro.com
  9. Ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat
  10. Réalisation d’un Diagnostic Technique Global, selon article 58 de la loi ALUR du 24/03/2014 :

Article 24.

  1. ELECTION DU PRESIDENT DE SEANCE (majorité article 24)

 L’Assemblée Générale désigne conformément à l’article 15 du décret de 1967 le président de séance en la personne de M

Résultat du vote

Ont voté contre les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Adoptée à la majorité requise avec   tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

Le président élu déclare l’assemblée régulièrement constituée et ouvre la séance à  XXXXh .

 Il est passé à l’examen de l’ordre du jour après une déclaration du président

 

  1. ELECTION DU SCRUTATEUR DE SEANCE (majorité article 24)

Pas de scrutateur

  1. ELECTION DU SECRETAIRE DE SEANCE (majorité article 24)

L’Assemblée Générale désigne conformément à l’article 15 du décret de 1967 le secrétaire en la personne de XXXXX

Résultat du vote

Ont voté contre les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants : (insérer ici les noms)

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Adoptée à la majorité requise avec  tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

——————————————————–

Après vérification de la feuille de présence qui sera annexée au procès-verbal de cette assemblée afin d’indiquer les noms des présents et représentés, il est constaté que

                       SONT PRÉSENTS OU REPRÉSENTES  /  Copropriétaires

                       REPRÉSENTANTS 1000 / 1000 tantièmes généraux

                       SONT ABSENTS OU NON REPRÉSENTÉS 0 /0  Copropriétaires

                       REPRÉSENTANTS 0/ 0  tantièmes généraux

Indiquer ici les noms

Les membres du Bureau constatent que d’après la feuille de présence, les copropriétaires présents ou représentés, totalisent 885 tantièmes et que l’Assemblée Générale peut valablement délibérer.

  • VOTE DU BUDGET PREVISIONNEL 2018

L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel joint à la convocation de la présente réunion. Le budget, détaillé par postes de dépenses, a été élaboré par le syndic pour l’exercice du 1/01/20XX au 31/12/20XX, arrêté à la somme de  Euros et sera appelé en une fois

Résultat du vote

Ont voté contre les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Adoptée à la majorité  requise avec   tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

  1. Montant des dépenses à partir desquelles l’avis écrit du conseil syndical est obligatoire :

L’Assemblée Générale, après avoir délibérer décide ne pas voter sur cette question.

  1. DESIGNATION DU SYNDIC

L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, désigne XXXXX en qualité de syndic bénévole, à compter de la présente Assemblée Générale et ce jusqu’à la date de la prochaine Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice.

Son mandat de gestion prendra fin, en tout état de cause, au plus tard le XXXXXX

Résultat du vote

Ont voté contre les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Adoptée à la majorité requise avec tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

  1. 7. Election du conseil syndical :

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide de ne pas nommer de conseil syndical,

La résolution est Adoptée à la majorité requise avec  tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

  1. 8. Souscription aux services Geretacopro

L’Assemblée Générale, après avoir délibéré décide de souscrire aux services de Geretacopro pour un montant annuel de 400,00 €/an.

SI EVIDEMMENT VOUS SOUHAITEZ FAIRE APPEL A NOS SERVICES

Résultat du vote

Ont voté contre les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Adoptée à la majorité requise avec  tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

  1. Ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires :

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, autorise le syndic à ouvrir un compte bancaire dans l’établissement de son choix.

Résultat du vote

Ont voté contre les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Adoptée à la majorité requise avec  tantièmes de voix sur des copropriétaires présents et représentés.

 

10 .      Réalisation d’un Diagnostic Technique Global, selon article 58 de la loi ALUR du 24/03/2014 :

Article 24. :

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 58 , de la loi ALUR du 24/03/2014 : décide de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et éléments d’équipement communs qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés.

Résultat du vote

Ont votés contre les copropriétaires suivants :

Représentants  1000     tantièmes.

Se sont abstenus les copropriétaires suivants :

Représentants  0     tantièmes.

La résolution est Rejetée à la majorité requise avec tantièmes de voix sur  des copropriétaires présents et représentés.

La majorité simple (article 24)  modifiée par la loi SRU

Elle correspond à la majorité des voix Exprimées des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.

Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l’immeuble, et suffit chaque fois que la loi n’a pas exigé une autre majorité

 

La majorité absolue (article 25)

Elle correspond à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée.

La majorité absolue (article 25-1)

Si l’assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :

  1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l’article 24.
  2. Dans le cas contraire, la convocation d’une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l’article 24

La double majorité  (Article 26)

Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.

Les abstentionnistes ne peuvent donc contester les décisions auxquelles ils n’ont pas pris part.

Il s’agit de décisions importantes

La double majorité allégée (art. 26-1)

a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l’art. 26-c.

Il faut :

– les 2/3 des tantièmes présents et représentés (valeur relative)

– la majorité du nombre des copropriétaires (valeur absolue)

(Nota 3 : l’art 17 du décret du 17 mars 1967 impose que le PV soit signé en fin de séance par le président, les scrutateurs, le secrétaire, ce qui implique que les projets de résolutions soient respectivement inscrits sous chacune des questions de l’ordre du jour, en laissant des zones blanches pour d’éventuelles corrections.)

L’ordre du jour étant épuisé, la séance est levée à

Ont signé en fin de séance :

Le Président, le Secrétaire

Article 42

Modifié par LOI n°2007-1787 du 20 décembre 2007 – art. 26 (V)

 

Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

Le montant de l’amende civile dont est redevable, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d’une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l’article 26.

Notifier l’Assemblée Générale

Cette démarche est très simple, et c’est au syndic bénévole de s’acquitter de cette tâche. Il suffit de transmettre par tout moyen à votre convenance (courrier, email, remise en main propre), le procès verbal d’assemblée générale à tous les copropriétaires.

ATTENTION : IL FAUT ENVOYER EN LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCPETION AUX COPROPRIÉTAIRES QUI ONT VOTÉS CONTRE AU MOINS A UNE RÉSOLUTION ET AUSSI A CEUX QUI N’ETAIENT NI PRÉSENT NI REPRÉSENTÉS LORS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE.

Si cette étape n’est pas correctement respectée, votre assemblée générale peut être contestée.

Enregistrer votre Copropriété sur le Registre National des Copropriétés

Pour effectuer cette formalité, il faut aller sur le site https://www.registre-coproprietes.gouv.fr

Mais attention pour pouvoir compléter correctement l’ensemble du formulaire, il vous faut impérativement avoir fait votre assemblée générale, vous aurez effectivement besoin du procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires pour répondre à toutes les questions demandées.

Si vous avez respecter toutes ces étapes, votre copropriété a une existence juridique légale et conforme à la réglementation en vigueur.

Félicitation !

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