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Charges de Copropriété Impayées par un Copropriétaire

||Charges de Copropriété : Impayé d’un Copropriétaire
Le recouvrement des charges de copropriété impayées par un copropriétaire - Geretacopro

Comment Engager une Procédure en Recouvrement des charges de Copropriété ?

Dans le cadre d’un impayé des charges de copropriété par un copropriétaire, le syndic de copropriété bénévole doit prévoir un mécanisme de recouvrement des charges. Un impayé se définit par le non paiement des appels de fonds par un copropriétaire. On peut également l’associé à un retard.

Les démarches à effectuer en cas d’impayé

Pour ce faire, il est conseillé que les étapes de recouvrement soient votées en Assemblée Générale, avec les délais associés.

Les étapes le plus souvent utilisées :

  1. La relance simple : permet de rappeler au copropriétaire débiteur, le montant de sa dette et de lui demander de s’en acquitter dans les meilleurs délais (A envoyer généralement 15 jours après la date d’exigibilité des charges).
  2. Lettre de rappel de paiement des charges : A envoyer 8 à 10 jours après, si toujours pas de paiement.
  3. La mise en demeure par lettre recommandé avec avis de réception : A envoyer au copropriétaire 8 à 10 jours après la lettre de rappel, si l’impayé persiste. Préciser sur cette mise en demeure, que faute de paiement sous 30 jours, le syndic de copropriété saisira le tribunal de grande instance pour engager une procédure en recouvrement. Si après 30 jours, cette dernière reste infructueuse, la phase du recouvrement par voie judiciaire peut être engager par le syndic.

Le courrier de mise en demeure est disponible dans “La mallette du Bon Syndic

Le recouvrement par voie judiciaire : cette phase peut être réglée à l’amiable en proposant au copropriétaire débiteur un échéancier de paiement généralement mensuel, prenant en compte le paiement des charges et les frais d’intérêts de retard aux taux légal.

L’assignation d’un copropriétaire

Concernant le lancement de la procédure contentieuse, elle démarre uniquement lorsque la mise en demeure a été effectuée et le délai de 1 mois écoulé.

Quel est le tribunal compétent en matière de litige sur le recouvrement des charges de copropriété ?

  • Le tribunal de proximité si les sommes sont inférieures à 4000 €.
  • Le tribunal d’instance pour des sommes entre 4000 € et 10 000 €.
  • Le tribunal de grande instance pour des sommes supérieures à 10.000€.

Indépendamment de la procédure de recouvrement, le syndic doit prendre des garanties au nom de la copropriété, comme l’hypothèque légale et le privilège immobilier du syndicat.

L’hypothèque légale est prise sur le ou les lots du copropriétaire défaillant, et s’effectue uniquement lorsque la mise en demeure est restée infructueuse. Cette procédure doit obligatoirement être faite par exploit d’huissier. Si le paiement n’a pas lieu, le syndic devra noter à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, la demande de saisie immobilière du copropriétaire défaillant. Le syndicat des copropriétaires pourra décider de la mise à prix du lot.

Le privilège immobilier du syndicat est une garantie de paiement que va obtenir le syndicat des copropriétaires sur tous les autres créanciers. Cette garantie va être prioritaire sur toutes les autres hypothèques. Ce privilège est mis en œuvre par le syndic lorsque ce dernier reçoit la lettre recommandée avec AR du notaire l’avisant de la mutation. Le syndic dispose alors de 15 jours pour faire opposition au paiement du prix, par acte d’huissier uniquement, qui faciliteront la procédure d’exécution forcée.

Modèle de résolution à intégrer dans l’ordre du jour de la convocation

Voici la résolution qu’il faudra insérer à l’ordre du jour de la convocation, pour qu’elle soit votée en Assemblée Générale par le syndicat des copropriétaires :

Autorisation d’agir en justice

L’assemblée générale :

– Autorise le syndic à aller en justice à l’encontre de : « nom du copropriétaire »

pour les raisons suivantes :

  •  ….
  •  ….
  • ….

– Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maître d’œuvre, …) à la défense des intérêts de la copropriété ;

– Prend acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale ;

– Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat ;

– Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le conseil syndical, selon les modalités suivantes :

Ont voté pour :                                              /1.000èmes

Ont voté contre :                               /1.000èmes

Noms des votants :

Se sont abstenus :                              /1.000èmes

Noms des votants : ………..

En vertu de quoi cette résolution est …… (adoptée ou rejetée) à ….. (l’unanimité ou à la majorité) dans les conditions de l’article 24.

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2018-12-22T20:37:50+00:00