Gérer un contentieux dans un syndic bénévole

||Gérer un contentieux
Gérer un contentieux2021-01-21T08:33:31+00:00

Présentation du cas

Monsieur Jeannot n’a pas pu payer ses charges pour les travaux de rénovation de toiture que nous avons votées en assemblée générale. Or, Madame Durand du syndic bénévole doit avoir la totalité de la somme pour entamer la rénovation. Que faire en cas d’impayé ?

Description des étapes à suivre pour résoudre un impayé

Dans le cadre d’un impayé des charges de copropriété par un copropriétaire, le syndic de copropriété bénévole doit prévoir un mécanisme de recouvrement des charges. Un impayé se définit par le non-paiement des appels de fonds par un copropriétaire. On peut également l’associer à un retard.

Voici les étapes à suivre en cas d’impayé :

Etape 1 : Faire une relance simple

Cela permet de rappeler au copropriétaire débiteur, le montant de sa dette et de lui demander de s’en acquitter dans les meilleurs délais (À envoyer généralement 15 jours après la date d’exigibilité des charges).

Etape 2 : Envoyer une lettre recommandée avec avis de réception pour mise en demeure

Cette lettre est à envoyer au copropriétaire 8 à 10 jours après la lettre de rappel, si l’impayé persiste. Préciser sur cette lettre de mise en demeure que, faute de paiement sous 30 jours, le syndicat des copropriétaires saisira le tribunal pour engager une procédure en recouvrement. Si après 30 jours, cette dernière reste infructueuse, la phase du recouvrement par voie judiciaire peut être engagée par le syndic.

Etape 3 : Recourir à un huissier

Faites appel à un huissier pour qu’il établisse un commandement de payer.

Il faudra joindre un dossier complet à votre huissier en lui transmettant les documents suivant:

  • Les appels de fonds non réglés
  • Les lettres de relances envoyées au copropriétaire défaillant.
  • Le Procès verbal d’assemblée générale votant le montant du budget et des éventuels travaux
  • Votre contrat de syndic bénévole.
  • Le règlement de copropriété de l’immeuble

Remarque:

Concernant le lancement de la procédure contentieuse, elle démarre uniquement lorsque la mise en demeure a été effectuée et que le délai de 1 mois est écoulé.

Si le contentieux se poursuit, il faudra alors engager une procédure auprès du tribunal compétent.

En ce qui concerne le choix du tribunal, il se fait en fonction du montant des sommes impayées :

  • Le tribunal de proximité si les sommes sont inférieures à 4000 €.
  • Le tribunal d’instance pour des sommes entre 4000 € et 10 000 €.
  • Le tribunal de grande instance pour des sommes supérieures à 10.000€.

Indépendamment de la procédure de recouvrement, le syndic doit prendre des garanties au nom de la copropriété, comme l’hypothèque légale et le privilège immobilier du syndicat.

L’hypothèque légale est prise sur le ou les lots du copropriétaire défaillant, et s’effectue uniquement lorsque la mise en demeure est restée infructueuse. Pour cette procédure il est fortement conseillé de faire appel à un huissier ou à un avocat. Si le paiement n’a pas lieu, le syndic devra noter à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, la demande de saisie immobilière du copropriétaire défaillant. Le syndicat des copropriétaires pourra décider de la mise à prix du lot.

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