Voter des travaux dans une petite copropriété

||Voter des travaux en copropriété
Voter des travaux en copropriété2021-01-21T09:38:20+00:00

VOTER DES TRAVAUX EN COPROPRIETE

Présentation du cas

Le toit de l’immeuble de la résidence Tulipe semble être vieux. Il nécessite des travaux de rénovation. Nous avons cherché des entrepreneurs et avons demandé leur devis pour ce type de service. Nous devons maintenant passer à la commande des travaux. Que faire ? Est-il nécessaire de faire un vote en assemblée générale ?

Description des étapes pour effectuer une commande de travaux

Etape 1: Le vote en assemblée générale

Les travaux sont nécessaires pour rénover et conserver le bâtiment. Au cas où ils seraient nécessaires, le syndic bénévole recherche des entrepreneurs qui vont proposer leurs devis. Ensuite, il les place dans l’ordre du jour de l’assemblée générale pour les voter.

Dans cette situation, le conseil syndical peut assister et contrôler le syndic bénévole. Il peut recevoir les entrepreneurs et aide le syndic bénévole dans ses missions.

Etape 2 : Le devis des entrepreneurs

Dans la commande des travaux, il faut demander 3 devis venant de 3 entreprises différentes. L’objectif est d’obtenir 3 avis de différents professionnels.

En fonction de ces devis, il devient plus facile d’orienter les travaux à effectuer.

Etape 3 : Le choix de l’entrepreneur

La dernière étape est de voter l’entrepreneur adéquat pour réaliser les travaux. Cette décision va être prise lors de l’assemblée générale. Le président propose donc les 3 devis, les copropriétaires présents ou représentés vont affirmer ou rejeter les résolutions.

Les travaux urgents (exemple : travaux de sauvegarde de l’immeuble)

Le syndic doit, de sa propre initiative, faire intervenir les entreprises compétentes et agir pour éviter toute aggravation. Par exemple, prendre les mesures conservatoires pour bâcher une toiture si celle-ci s’est envolée lors d’une tempête, ou changer une chaudière pendant la période hivernale.

Pour ce faire, le syndic doit informer immédiatement les copropriétaires et après réception des devis, convoquer une assemblée générale en urgence, afin de voter les travaux.

Cependant, il faut rester vigilant sur la notion d’urgence qui peut être contestée par le syndicat des copropriétaires et/ou un juge.

Astuces pratiques concernant la commande des travaux

  • Il est important d’écouter les professionnels et de voir la proposition qui est la plus adéquate. Cela vous permet de faire le bon choix sur les techniques de travail à adopter
  • Consultez le site infogreffe pour connaître la situation de l’entreprise que vous avez contactée.
  • Pour faciliter la recherche d’entreprise, vous pouvez en parler autour de vous et faire jouer ainsi votre relationnel.
  • Si les travaux s’avèrent très complexes, vous pouvez aussi décider de faire appel à un architecte qui pourra non seulement vous aider à faire un appel d’offre détaillé, ce qui rendra la comparaison des devis plus simple, mais l’architecte vous aidera aussi à suivre le déroulement des travaux. S’il est vrai que passer par un architecte a un coût, ce dernier pourra vous faire faire des économies sur les devis des entreprises et c’est un gage aussi de bon exécution des travaux.

Les risques et les difficultés à déjouer en faisant un mauvais choix sur les entrepreneurs

  • Assurez-vous que l’entreprise en question est compétente pour effectuer les travaux que vous lui demandez pour éviter les mauvaises surprises en lui demandant de visiter certain de ses chantiers.
  • Vérifiez qu’elle possède les garanties qui correspondent aux travaux demandés.
  • Vérifiez que ces cotisations sociales sont bien à jour.
  • Renseignez-vous si l’entreprise n’a pas de contentieux, si elle n’est pas en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Vous pouvez lancer une recherche sur le site Infogreffe pour connaître les informations légales de l’entreprise.

LES TRAVAUX DE MAINTENANCE / LES TRAVAUX HORS-MAINTENANCE / LES TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Présentation du cas

Certaines parties de notre immeuble ont besoin d’une rénovation comme les planchers, la façade, la cage d’escalier, etc. C’est aussi le cas des équipements que nous utilisons quotidiennement : l’ascenseur, l’adoucisseur d’eau, etc. Comment faire les travaux de maintenance, hors maintenance et les travaux d’amélioration ?

Description des étapes

D’après l’article 45 du décret du 17 mars 1967, les travaux de maintenance se définissent comme : “les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.”

En ce qui concerne les travaux hors maintenance, ils rassemblent les travaux se rapportant à la réparation du gros-oeuvre à savoir l’étanchéité de la toiture-terrasse ou la réfection de toiture. Les travaux d’entretien de façade de l’immeuble, la réfection de la cage d’escalier, les travaux dans le couloir, la remise en état des planchers et le remplacement des garde-corps des balcons en font partie.

Les travaux d’amélioration concernent la création ou la transformation d’un élément de l’équipement commun, notamment le changement d’un adoucisseur d’eau ou un chauffage collectif, la création d’un local poubelle, ascenseur, l’achat d’un logement pour y installer un gardien…

Les démarches à effectuer

Les travaux de maintenance, les travaux hors maintenance et les travaux d’amélioration doivent être évoqués dans le projet de résolution. Les 3 devis proposés doivent être validés par le conseil syndical pour faire partie intégrante de l’ordre du jour. Le budget prévisionnel sera voté en Assemblée Générale par le syndicat des copropriétaires à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est à noter que ces devis se votent en 2 résolutions :

  • L’acceptation du devis ou du montant proposé par l’entreprise sélectionnée
  • Les modalités de paiement des travaux (en une seule fois ou en plusieurs tranches). Pour les paiements en plusieurs tranches, il est impératif de marquer les dates d’appel de fonds. Et, en cas de vente, celui qui est redevable de la somme est celui qui sera copropriétaire le jour de l’appel de fonds.

Par exemple :

Il a été voté que les travaux de maintenance dans la résidence Tulipe soient payés en 3 tranches à partir du mois de mai. Le même mois, Madame Paulette, une copropriétaire de l’immeuble, a vendu son appartement. Le nouveau propriétaire est donc redevable des appels de fonds du mois de juin et juillet. Le syndic bénévole peut donc lui réclamer les 2 derniers appels de fonds.

Dans certaines situations, l’acquéreur et le vendeur peuvent en avoir décidés autrement. Et dans 99 % des cas, c’est le vendeur qui paie l’intégralité des travaux à partir du moment où ce dernier a voté les travaux.

LES AUTRES TYPES DE TRAVAUX

Présentation du cas

Nous souhaitons effectuer des travaux de conservation de notre immeuble. Ils ne font pas partie des travaux de maintenance, de hors maintenance et d’amélioration. Comment procéder dans cette situation ? Ces travaux doivent-ils être votés en assemblée générale ?

Description des autres travaux réalisés dans un immeuble

Autre que les travaux de maintenance, hors maintenance et d’amélioration, il existe également d’autres travaux indispensables :

  • Les travaux de conservation et d’entretien “non-courant” : Ils ne font pas partie du budget prévisionnel. En revanche, ils font l’objet d’une décision en assemblée générale comprenant un échéancier pour les appels de fonds. Tant qu’ils ne représentent pas des travaux d’amélioration, ils sont votés à l’article 24 de la loi 10 juillet 1965. A noter que le syndic doit mettre en concurrence les devis obtenus, qu’il soumettra lors de l’Assemblée Générale, pour l’acceptation des travaux.
  • Les travaux imprévus : Un montant maximum est fixé, toujours par le biais d’un vote en assemblée générale, pour autoriser le syndic à intervenir directement

Vous souhaitez être accompagné dans vos démarches ?

Contactez-nous et Commandez pour un montant
de 440 € TTC / an SEULEMENT !

Découvrez notre service
La mallette du bon syndic de copropriété - Geretacopro